Gayrimenkul Hukukunda Avukat

Gayrimenkul Hukukunda Avukat

Gayrimenkul Hukukunda Avukatın Görevi Nedir?

Gayrimenkul hukuku esasında eşya hukuku içerisinde ele alınır.  Eşya hukuku içerisinde hem taşınır hem de taşınmazlara ilişkin hükümler mevcuttur. Fakat gayrimenkul hukuku adından da anlaşılacağı üzere taşınmazlarla ilgili olan hukuk dalıdır. Aslında gayrimenkul hukukunda avukat diye bir avukatlık dalı olmamasına rağmen gayrimenkul hukuku ile ilgili çalışma yapan avukatlara gayrimenkul hukukunda avukat, denilmektedir. Gayrimenkul hukukunda avukat da taşınmazlarla ilgili olarak meydana gelen her türlü ihtilaf ve hak talepleriyle ilgilenir.

Gayrimenkul hukukunda aşağıda anlatılan ve uygulamada sıkça karşılaşılan konu başlıkları altında avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetleri sunulmaktadır.

Tapu İptali ve Tescil Davaları

Tapu iptali ve tescili davaları çeşitli nedenlerden kaynaklanabilmektedir. Kısaca izah etmek gerekirse hukuka aykırı ve haksız bir şekilde taşınmazın üçüncü kişilere devri halinde tapunun iptali ve hukuken korunmaya değer bir hakkı bulunan kimsenin bu tapunun adına tesciline karar verilmesini istemesidir.

Tapu iptali ve tescili davalarına örnek olarak hissedarlara usulune uygun olarak bildirim yapılmadan hisseli bir yerde pay sahibi olan kimsenin payını mevcut paydaşları dışında bir kimseye satması halinde paydaşların kanunundan doğan önalım hakkını kullanmak suretiyle tapunun iptalini ve kendi adına tescilini istemesi verilebilir. Hakeza uygulamada çokça karşılaşılan muris muvazaası halinde de tapu iptali ve tescili davası açılabilir.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davaları

İzale-i şuyu diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davaları birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde birlikte malik olmaları halinde söz konusu olmaktadır. Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olması halinde tarafların her birine taşınmazın paylaştırılmasını veya satılması suretiyle bedelinin taraflara ödenmesi suretiyle paylaştırılmasını isteme hakkı verir. Taşınmazın paylaştırılmasından sonra taraflar dilerse kendilerine düşen pay oranında serbestçe tasarrufta bulunabilirler.

İzale-i şuyu davalarında hem davacı hem de davalılar taşınmazda pay sahibi olan kimselerdir. Tüm paydaşların davada yer alması gerekir. Taraflardan birinin ölümü halinde ölen kişi adına mirasçılık belgesi ya da diğer adıyla veraset ilamı alınması gerekir. Veraset ilamı çıkarıldıktan sonra yeni mirasçılar ortaklığın giderilmesi davasına dahil edilecektir.

Ortaklığın giderilmesi davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde paydaşlardan herhangi birisi izale-i şuyu davası açabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile sözleşme konusu taşınmazı inşa etmeyi üstlenen kimse arasında yapılır. Özetle arsa sahibi olan kimsenin malik olduğu yer üzerinde sahip olduğu pay oranında inşa olunacak olan taşınmazdan pay almasıdır. Bu anlaşma genellikle arsa sahibi ve müteahhid ya da yüklenici arasında karşılıklı anlaşma suretiyle yapılır. Müteahhid veya yüklenici bina inşa etmek ve binanın bağımsız bölümlerinin arsa sahibine teslim etmek suretiyle arsa sahibinin payının mülkiyetini devralır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde her iki tarafın da ayrı ayrı hak ve yükümlülükleri bulunmaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatı meydana getirmeyi taahhüt eden kimse bu inşaatı sözleşmeye uygun meydan getirmek zorundadır. Aksi halde meydana gelen zararlardan sorumlu olacaktır. Bu noktada sözleşmenin detaylı ve titiz bir şekilde profesyonel olarak hazırlanması her iki taraf açısından zarara uğramamak için önem arz etmektedir. Taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden uyuşmazlık çıkması halinde taraflar sözleşmeden doğan haklarını dava edebilirler. Sözleşmede hüküm olmayan hallerde borçlar kanunda yer alan ilgili hükümler uygulanacaktır.

Kamulaştırma Davaları

Kamulaştırma, kamu yararı olması halinde idari işlemler ile yasal prosedürleri tamamlandıktan sonra özel kişilere veya tüzel kişiliklere ait olan taşınmazların idareye tahsis edilmesi için yapılan işlemlerin tamamıdır. Mesela yol veya elektrik santralleri yapımı için devletin ihtiyacı olan taşınmazları mahkemelerce kararlaştırılan kamulaştırma bedelini önceden ödemek suretiyle tapu sahiplerinden alması örnek olarak verilebilir. Kamulaştırma prosedürleri içerisinde çeşitli ihtilaflar meydana gelebilmektedir. Bu ihtilaflardan doğan hususların yargıya taşınması halinde kamulaştırmaya ilişkin davalar gündeme gelmektedir.

Kat Mülkiyetinden Kaynaklanan Davalar

Yalnızca kat mülkiyeti olan taşınmazlar üzerinde kat mülkiyetinden kaynaklanan her türlü hukuki uyuşmazlık kat mülkiyetinden kaynaklanan davalara konu olur ve sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar çok çeşitli olup örnek verecek olursak kat maliklerinin aidat borcunu ödememesi, yönetim planı, olağan ve olağanüstü toplantının yapılması, genel kurul kararlarının iptali, yönetici ve denetçinin seçilmesi, kat mülkiyetinden doğan genel masraflara katılma, bağımsız ve ortak bölümler ve bunlara bağlı olarak meydana gelen ihtilafların hepsi kat mülkiyetinin konusunu oluşturur.

Ecrimisil Davaları

Ecrimisil, malik olunan taşınmazın başka bir paydaş veya bir başka üçüncü kişi tarafından kullanılması veya başka bir suretle yarar elde edilmesi halinde bundan yararlanan kimsenin işbu kullanım nedeniyle taşınmazın maliki/malikleri olan kimseye ödemek zorunda olduğu bedeli ifade eder. Türk hukukunda ecrimisil, haksız zilyetlerin kullanma karşılığı ödeyecekleri bir çeşit kira bedelidir. Örnek olarak birçok malikten biri olan paydaşın tarlanın tümünü kullanmak suretiyle ürün yetiştirmesi ve buradan gelir elde etmesi nedeniyle payları oranında diğer paydaşlara ecrimisil bedeli ödemesi verilebilir.

Müdahalenin Men’i (Elatmanın önlenmesi) Davaları

Müdahalenin men’i, sahip olduğu taşınmazın kendisinden izin veya onay alınmadan başka kimseler (başka bir paydaş olabileceği gibi başka bir üçüncü kişi de olabilir) tarafından kullanılması ve fayda sağlanması halinde bu kişilerin taşınmazı kullanmasının engellenmesidir. Elatmanın önlenmesi davası malike, mülkiyet hakkından doğan yetkilerini kullanmasının geçerli bir sebebe dayanmadan güçleştirildiği durumlarda bu müdahaleye karşı kendisini koruma imkanı sağlar.

Elatmanın kusurlu bir şekilde meydana gelmesi şart değildir. Fakat elatma haksız olmalıdır. Bazı durumlarda elatma geçerli bir hukuki sebebe dayanıyorsa malik buna katlanmak zorundadır. Örnek verecek olursa taşınmazın kiraya verilmesi düşünülebilir. Artık bu halde taşınmazın sahibi olan kimse elatmaya katlanmak zorunda olduğu için müdahelenin men’i davası açamaz.

Taşınmazın sahibi olan kimse müdahalenin men’i davası ile taşınmazına yapılan saldırıyı önlemekte ve ortadan kaldırmaktadır. Buna ek olarak müdahale zarara yol açmış ise elatan kimseden bu zararın tazmini istenebilir.

İstihkak Davaları

Uygulamada birbiriyle sıkça karıştırılan müdahelenin men’i ile istihkak davasınını karıştırmamak gerekir. Müdahelenin men’i tapuda malik olarak gözüken kimsenin haksız işgalleri önlemek için izlediği bir yol iken İstihkak davası tapudaki yolsuz kayıt yüzünden tapu kaydının düzeltilmesinin talep edilmesidir.

İstihkak davası mülkiyet hakkına dayandığı için davacı öncelikle mülkiyet hakkını ispat etmek zorundadır. Davacı bunun yanında davanın açıldığı tarihte davalının malın dolaysız zilyedi olduğunu da ispat etmelidir.